Dégâts des eaux venant du voisin : qui paie, comment déclarer le sinistre ?

Vous constatez une tache d’humidité au plafond, de l’eau qui coule le long d’un mur ou pire, une véritable inondation dans votre salon. La source du sinistre ne fait aucun doute : l’eau vient de chez le voisin du dessus ou d’à côté. Cette situation, aussi stressante soit-elle, est malheureusement fréquente. Chaque année, plus d’un million de sinistres liés à un dégât des eaux sont recensés en France, ce qui en fait la première cause de sinistre en habitation .

Mais concrètement, comment réagir ? Qui paie les réparations ? Quelles sont vos obligations et vos droits ? Cet article vous guide pas à pas, de la première goutte d’eau jusqu’à l’indemnisation finale, en passant par la déclaration et la détermination des responsabilités.

Les réflexes à avoir immédiatement

Face à un dégât des eaux, chaque minute compte. Moins l’eau stagne, moins les dégâts seront importants. Voici la marche à suivre dans l’ordre chronologique.

1. Stopper l’eau et sécuriser votre logement

Votre priorité absolue est de limiter l’ampleur du sinistre :

Coupez l’arrivée d’eau si vous avez accès à la vanne d’arrêt (la vôtre ou celle générale de l’immeuble).
Coupez l’électricité au niveau du compteur si l’eau risque d’entrer en contact avec des circuits électriques. C’est une question de sécurité vitale.
Déplacez vos meubles, tapis et objets de valeur pour les mettre hors d’eau.
Épongez et séchez les surfaces humides avec des serviettes ou une serpillière.

2. Contacter le voisin concerné

Prévenez immédiatement votre voisin, même si vous n’êtes pas certain à 100 % que la fuite vienne de chez lui . Il doit pouvoir agir de son côté pour couper sa propre arrivée d’eau. S’il est absent, laissez un mot sous sa porte et informez sans délai le syndic de copropriété ou le propriétaire bailleur .

3. Photographier et documenter

Avant de déplacer quoi que ce soit, prenez des photos et des vidéos de l’état des lieux :

L’eau qui coule ou les taches d’humidité
Vos biens endommagés (meubles, électroménager, parquet)
L’étendue des dégâts

Ces preuves seront précieuses pour l’expert et l’assureur.

4. Ne pas entreprendre de travaux de remise en état

Vous pouvez et devez faire les réparations d’urgence (faire intervenir un plombier pour colmater une fuite), mais n’entamez pas les travaux de remise en état (peinture, sols, plafonds) avant d’avoir obtenu l’accord de votre assureur ou le passage de l’expert . L’assureur doit pouvoir constater les dégâts avant toute réparation définitive, sous peine de refus d’indemnisation.

Les démarches administratives : déclaration et constat

Une fois l’urgence gérée, place aux formalités. Vous disposez d’un délai légal de 5 jours ouvrés à compter de la découverte du sinistre pour déclarer le dégât des eaux à votre assurance .

Le constat amiable de dégât des eaux

C’est le document clé. Il n’existe pas de modèle officiel unique (chaque assureur a le sien), mais il permet de consigner tous les éléments nécessaires au traitement du dossier .

Idéalement, ce constat doit être rempli et signé à deux : vous ET votre voisin (celui chez qui la fuite est supposée provenir) . Il doit mentionner :

Les circonstances du sinistre (date, heure, lieu)
L’origine supposée de la fuite
La nature et l’étendue des dégâts
Les coordonnées des occupants et leurs assureurs respectifs
Les références des contrats d’assurance

Si votre voisin refuse de signer ou est injoignable, remplissez le constat seul et envoyez-le quand même à votre assureur. Vous pourrez joindre une lettre explicative. L’important est de respecter le délai de déclaration.

Comment transmettre la déclaration ?

Vous pouvez déclarer votre sinistre :

En ligne via votre espace personnel (le plus rapide)
Par téléphone auprès de votre conseiller
Par courrier recommandé avec accusé de réception (pour garder une trace certaine)

Joignez impérativement à votre déclaration :

Le constat amiable rempli
Les photos des dégâts
Une description écrite des dommages
Si possible, un devis de remise en état

À savoir : Si vous êtes locataire, vous devez également informer votre propriétaire ou l’agence immobilière. En copropriété, prévenez le syndic .

Qui est responsable ? Locataire, propriétaire, copropriété ?

C’est la question qui fâche, et pourtant la plus importante. La responsabilité dépend exclusivement de l’origine de la fuite.

Origine de la fuite	Responsable	Qui paie ?
Défaut d’entretien (joint usé non remplacé, robinet laissé ouvert, machine à laver mal raccordée)	Le locataire occupant le logement d’où provient la fuite	Son assurance responsabilité civile (incluse dans son assurance habitation)
Vétusté des installations (canalisation encastrée qui fuit, toiture défectueuse, chauffe-eau hors d’âge)	Le propriétaire du logement (bailleur)	Son assurance propriétaire non occupant (PNO)
Parties communes (colonne montante d’eau, toiture, façade)	La copropriété (le syndicat des copropriétaires)	L’assurance de la copropriété (souscrite par le syndic)
Casse fortuite sans négligence (ex: un flexible qui lâche brutalement)	Le propriétaire de l’installation (souvent le locataire, mais sans notion de faute)	L’assurance habitation du propriétaire ou du locataire selon le cas

Le principe à retenir : quelle que soit la responsabilité, chaque victime doit déclarer le sinistre à son propre assureur. C’est ensuite entre assureurs que les choses se régleront, grâce à des conventions spécifiques .

Comment fonctionne l’indemnisation entre assureurs ?

Pour simplifier et accélérer les choses, les compagnies d’assurance ont signé des conventions. Depuis 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) a remplacé l’ancienne convention CIDRE .

Le principe de la convention IRSI

Son objectif : vous indemniser rapidement, sans attendre que la responsabilité de chacun soit définitivement établie .

Pour les petits sinistres (< 1 600 € HT) : Votre assureur vous indemnise directement, sans rechercher qui est responsable. Il ne pourra pas se retourner contre l’assureur du voisin .
Pour les sinistres moyens (entre 1 600 € et 5 000 € HT) : Un « assureur gestionnaire » est désigné. Il pilote l’expertise et l’indemnisation pour le compte de tous, mais pourra ensuite exercer des recours contre l’assureur du responsable .
Pour les gros sinistres (> 5 000 € HT) : La convention ne s’applique plus. Chaque assureur intervient selon son contrat, et des expertises contradictoires peuvent avoir lieu. Les procédures sont plus longues .

Et la franchise ?

Si vous êtes responsable de la fuite : la franchise prévue à votre contrat reste à votre charge .
Si vous êtes victime (la fuite vient du voisin) : normalement, vous n’avez pas de franchise à payer. Votre assureur peut même vous rembourser la franchise que vous auriez dû avancer, une fois le responsable identifié .
Si la fuite vient des parties communes : vous ne payez pas de franchise non plus .

Que faire en cas de blocage ?

Malheureusement, tout ne se passe pas toujours aussi simplement. Voici les situations problématiques les plus fréquentes et comment les gérer.

Votre voisin nie sa responsabilité ou refuse de coopérer

Contactez votre assureur : il saura vous guider et pourra contacter directement l’assureur de votre voisin si vous avez ses coordonnées .
Faites appel au syndic : en copropriété, le syndic peut intervenir pour rappeler au voisin ses obligations et faciliter l’accès à son logement pour une recherche de fuite .
Mise en demeure : si le voisin persiste à refuser toute intervention, vous pouvez lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de permettre l’accès à son logement pour recherche et réparation de fuite .

Le locataire à l’origine de la fuite n’est pas assuré

C’est une situation délicate, mais pas désespérée. Le propriétaire du logement d’où provient la fuite doit actionner son assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) . C’est d’ailleurs à cela que sert cette assurance, obligatoire en copropriété . Le propriétaire pourra ensuite se retourner contre son locataire pour récupérer les sommes avancées.

Vous êtes en désaccord avec l’expertise ou l’indemnisation

La contre-expertise : vous avez le droit de faire appel à un expert d’assuré indépendant (à vos frais) pour contester l’évaluation de l’expert mandaté par votre assureur .
Le médiateur des assurances : si le désaccord persiste, vous pouvez saisir gratuitement le médiateur de votre compagnie d’assurance .
La voie judiciaire : en dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal. Vous avez 5 ans pour agir à compter de la connaissance du dommage et de l’identité du responsable .

En attendant les travaux, vous ne pouvez plus vivre chez vous

Vérifiez votre contrat d’assurance. La garantie « relogement d’urgence » ou « frais de vie supplémentaire » peut prendre en charge vos nuits d’hôtel si votre logement est rendu inhabitable à la suite du sinistre . Si vous êtes locataire, vous pouvez également demander une réduction de loyer à votre propriétaire proportionnelle à la durée et à la gêne subie .

En résumé : les 5 points clés à retenir

Agissez vite : stoppez l’eau, sécurisez, photographiez.
Déclarez dans les 5 jours à votre assureur, avec un constat amiable si possible.
Responsabilité : tout dépend de l’origine de la fuite (entretien = locataire / vétusté = propriétaire / parties communes = copropriété).
Indemnisation : grâce à la convention IRSI, vous serez indemnisé rapidement par votre propre assureur, même si ce n’est pas vous le responsable.
En cas de problème : votre assureur est votre premier allié. Contactez-le, il a l’habitude de gérer ce type de conflits.

Un dégât des eaux venu du voisin est toujours une épreuve, mais des règles claires existent pour protéger les victimes. La clé d’une résolution rapide est une communication fluide avec votre assureur et, dans la mesure du possible, avec votre voisin.